Conseil d’Etat, 13 juin 2022, n°452457
De l’absence de cristallisation des règles d’urbanisme en cas de division de terrain sans transfert de propriété ou de jouissance.
Par un arrêt rendu le 13 juin 2022 (req. n°452457), le Conseil d’Etat estime que dès lors qu’elle ne constitue pas un lotissement, au sens des dispositions du Code de l’urbanisme, la division d’une parcelle en deux lots en vue de bâtir sur l’un d’entre eux une habitation destinée à la location saisonnière n’ouvre pas au pétitionnaire le bénéfice de la cristallisation des règles au titre de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
Pour mémoire, ce texte pose une cristallisation des règles pendant cinq ans, calculée différemment selon que le lotissement est soumis à déclaration préalable ou permis d’aménager :
« Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.
Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.
L'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l'application du présent article, au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».
Et aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
Les juges du Palais Royal refusent le bénéfice des dispositions favorables de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme en retenant que dans l’affaire qui lui est soumis, il n’y a pas eu de transfert de propriété ou de jouissance du terrain divisé, donc pas de lotissement :
« 4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société La Garriguette a adressé au maire de Bormes-les-Mimosas une déclaration préalable de division de la parcelle cadastrée section AD n° 133 en deux lots, en vue de construire sur l'un d'eux, l'autre supportant une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de cette commune ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable. Toutefois, ainsi que l'a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l'ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n'avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l'absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l'occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l'article L. 442-14 s'appliquait à l'arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d'urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit ».
Me Clotilde GAUCI, Avocat Associé